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4. 토지 구매 및 등기 과정

1. 자금 마련


자금이 마련된 상태에서 집 짓기 시작한게 아니기 때문에 우리 부부는 가진 돈이 없었다.

일단 땅을 구매할 단계에는 명확하게 보이는 토지 가격과 부대비용(재산세, 복비, 취등록비)와 달리 건축비에 얼마가 들어갈지를 전혀 감을 잡을 수 없었다.

열심히 인터넷을 서치해보면 가장 많이 나오는 글이 단순 건축비 뿐만 아니라 부대비용에 따라서 가격이 천차만별이고, 어떤 자재를 사용하는지에 따라서 너무나 가격대가 다양해서  “평당 가격은 의미가 없다” 라는 글이다.

하지만 이건 나 같은 초보 건축주에게는 엄청 슬픈 정보였다.

그래 평당은 나도 알고 싶지도 않고, 단독주택 지을려면 도대체 얼마 정도의 돈이 필요한건지 대력적인 가격을 알아야 얼마를 대출 받을지를 생각해보고, 더 나아가서 나 처럼 돈이 없는 사람은 대출을 최대치로 당겨서라도 과연 가능은 한 것인가 타진을 해볼 것이 아닌가?

이때 한줄기 빛 처럼 찾은 것이 윤정 파파님이 공개해주신 주택 자금 정보였다.

 

http://blog.naver.com/chang98/220159109288

 

위 글을 참고해서 나도 나만의 예산 항목을 Excel로 정리했고, 건축비를 큰 틀에서 나누어보면 “순수 건축비+조경+주방, 가구+ 세금” 이라는 것을 알 수 있었고, 건축비를 제외하고 소요되는 비용도 만만치 않다는 것을 알았다.

그래도 68평을 짓는데 순수 건축비가 2억 7천 들었다고 하셨으니 40~50평으로 짓는다면 2억 5천 정도면 가능하지 않을까하는 것을 예가로 정해 놓고 예산을 맞추어갔다.

이때 가장 신경 쓴 부분은 아무래도 돈이 정말로 없는데 건축이 가능할지? 그리고 대출을 받는 다면 대출에 대한 이자+원금을 감당할 수 있을지를 시뮬레이션 해보는 것이었다.

일단 기본적으로 전 재산은 자가 소유하고있는 아파트 한채가 전부이며, 이것도 대출 받아서 구매해서 빛을 다 갚은지 몇달 되지 않았다(즉 모아놓은 돈이 없다.)

그러므로 집짓기 프로젝트의 기본 자금은 아래와 같이 구성되어야 한다.

  1. 아파트를 담보로한 대출금 (아파트는 거의 대출 세계에서는 현금과 같은 위력을 발휘한다. 이율도 엄청 저렴하며, 현금 가치를 엄청 인정 받아서 KB시세의 70%까지 대출 받을 수 있다.) – 토지 구매 비용 마련용
  2. 30년 인생동안 쌓아온(이라고 적고 신용카드 덕분 이라고 읽는) 신용을 이용한 신용대출 – 토지 구매 비용 마련용+건축 비용 마련용
  3. 아파트를 담보로 구매할 토지를 담보로한 대출금(꼬리에 꼬리를 무는 대출의 향현, 며칠전에 봤던 “빅쇼트”가 생각난다. 이런게 바로 부동산 거품이란 것일까??) – 건축 비용 마련용
  4. 토지 위에 건물을 올리고 나면 건물과 토지를 함께 묶어서 토지 담보 대출을 주택 담보 대출로 전환(이때 약간 대출 금액이 늘어나고, 이자가 내려간다는게 일반적인 경우다.) – 건축 비용 마련용
  5. 아파트를 팔고 나면 손에 생기는 70% 대출을 제한 아파트 가격의 30% – 건축 비용 마련 용
  6. 위에 수단을 다 동원해도 모자르는 금액은 신용카드 대출, 마이너스 대출, 중금리 대출등 동원할 수 있는 모든 수단을 동원해서 영혼까지 대출 T^T

 

일단 이렇게 막연하나마 가이드라인을 정해 놓으니, 왼발이 빠지기 전에 오른발을 물 위에 올리면 된다는 물 위 걷기 스킬 처럼 부실하지만, 가능하긴 가능 할 거 같다는 자신감(?)이 생겼다.

 

자 이제 2단계로 이자+원금이 감당 가능할지를 대략적으로 시뮬레이션 해 보았다.

(한가지 팁이랄까 경험을 공유하자면 저런 기본적인 계산을 세울 때, 자기가 원하는대로 결과를 내기 위해서 느슨한 조건을 대입하면 안된다. 예를 들어 68평 짓는데 2억 7천 이니까 비율적으로 45평이니까 1억 8천 정도면 건축비가 되겠지? 이런식으로의 접근은 위험하지 않나 생각된다. 엄격하게 안 좋은 상황을 가정해서 팍팍 가중치를 추가해라~!!)

내가 이걸 시뮬레이션 할 당시에는 부동산 시장을 살리기 위해서 저금리 대출이 활발하던 시기였고, 아파트 대출은 2% 초반대가 평범한 이율이었다. 하지만 나는 위에 말한 것 처럼 엄격한 기준을 추가해서 4%의 이자로 계산했을 때 이자와 원금을 감당할 수 있을지, 그리고 감당만 가능한 수준이어서 백년만년 값을 수는 없기 때문에 원금도 함께 값아 나갈 수 있을 것인지 계산해봤으며, 일년에 그래서 나가는 이자가 총 얼마일지도 계산해봤다. 그렇게 계산된 이자는 일년에 천만원이 넘었다. ㅎㅎㅎ 이자만 천만원이라니 OTL

그래도 돈 없는 흙수저가 반듯한 집 한채 가지려면 어쩔 수 있나, 과감하게 못 먹어도 Go다. 담보의 도미노를 시작했다.

 

2. 등기


두근 두근 아파트 담보 대출로 획득한 난생 처음 보는 돈을 가지고, 토지를 구매했다.

앞서 말한 것 처럼 토지 분양권을 전매한 것이기 때문에 LH 공사에 가서 분양권 전매 과정을 처리하고, 미납 토지 대금도 바로 완납해버렸다.

(LH에서 분양한 토지는 보통 몇년에 걸쳐서 토지 대금을 분납하게 되어있는데 이 금액을 미리 내면 미리 낸 기간을 일할 계산해서, 토지 가격을 할인해준다. 나는 한 7000천 만원 정도를 6개월 정도 미리 완납했는데 약 100만원 정도를 할인 받았다. 토지를 분양 받자마자 한번에 완납하면 거의 9%를 할인해준다. 3억 짜리 땅이면 2천 7백만원 정도가 할인되는거니까 분양권을 전매할거면 분양된지 얼마되지 않은 토지일일수록 더 좋을 거 같다.)

그 후 법무사 비용을 아끼기 위해서 토지 셀프 등기를 시도해봤다.

셀프 등기 관련해서는 인터넷에 검색해보면 자세하게 소개해 놓은 글들이 있어서 그 글들을 참고해서 진행했고, 내가 헷갈렸던 몇가지를 정리해보겠다.

 

1)  용어의 난해함 

어떤 블로그는 토지대장이라고 하고, 어디에서는 다른 이름으로 부른다. 내가 준비해야할 서류의 정식 명칭이 뭔지 알지 못해서 답답함을 느꼈다.

담당 공무원도 관심이 없는건지 등기하려고 하는데 필요한게 뭐냐고 물어봐도 잘 알려주지를 않더라

 

2) 구청(시청)이 더 좋은건 아니더라

블로그에서 동사무소에서 발급받고, 시청에서도 발급 받고 하길래 나는 당연히 동사무소 > 구청> 시청이니까 동사무소에서 처리되는 업무는 구청 >시청에서 다 처리되는건지 알았는데 그렇지 않았다.

관할 행정 구역마다 등기 관련된 업무를 시청에서 처리하는지 구청에서 처리하는지 동사무소에서 처리하는지 확인해 볼 필요가 있다.

시청은 구청 시청의 합집합이 아니었다.

 

3) 전매는 수입인지를 2개 사야된다.

이것도 블로그 마다 적혀있는게 달라서 등기소에 전화해서 물어봤더니, 한개 사도 된다고 해서 한개 사갔는데 아니었다(부들부들)

수입인지는 계약서마다 하나다.

전매는 원 분양자 그리고 소유권을 이전한 계약서가 2개 있으므로 수입인지를 2개 사가야된다.

등기소 상담원의 말에 속지 말자

 

3. 셀프 등기 후기


원래는 토지 전매한 당일에 등기까지 모두 마치려고 했으나 구청에 가야되는데 시청에 가고, 수입인지를 두개 사야되는데 한개만 사는 등 일 처리에 지연이 생겨서 등기소에 제출할 서류를 다 준비하는데만 4시간 정도가 소비되었다.

그리고 잘 모르는 일을 어영부영 처리하다보니 정신도 몽롱해지고, 얼굴도 빨개지고 기력이 급격히 소진되었다. 그래서 등기소에 서류 제출은 다음에 하고 싶었는데 이게 서류를 준비한 당일이 아닌 날에 제출해도 되는지 불안했다.

그래서 또 등기소에 전화해서 물어봤는데 다음에 제출해도 된다고 해서, 서류만 준비하고 2주 정도 후에 준비한 서류를 가지고 등기소에 방문해서 서류를 제출했다.

그렇게 제출하고 일주일 정도 후에 우편으로 등기를 받아 볼 수 있었다.

하고나서 생각해보면 그렇게 어려운일은 아니고, 절차적인 일이 많은데 아무리 인터넷으로 정보를 얻고 했어도 처음 해보는 일이다보니까 좀 서툴렀던것 같다.

거기다가 내가 원래 이런거 관련된 일을 잘하는 타입(연말 정산 10년했는데 아직도 어떻게 하는지 잘 모르겠…..;;)이 아니라서 그런걸 수도 있다.

그래도 하루 이틀 머리 아파하고, 쪽 팔려 하면서 다니면 40만원 정도를 절약할 수 있다니, 셀프 등기 쵝오다.

집을 짓고 나서 주택에 대한 등기도 셀프로 도전할 예정이다.

(ㅎㅎ 그러면 두개해서 80만원은 아낄 수 있겠지 T^T)

kaze

Test

1 Comment
  • Marshall

    후덜덜했던 과정

    2017-02-11 at 12:40 pm Reply

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